Vorsicht vor dem Bauherrenmodell

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Ein eigenes Haus zu bauen oder bauen zu lassen ist nicht billig. Neben Grundstückspreisen und Baukosten kommen noch etliche Steuern und meist hohe Notarkosten auf den Häuslebauer zu. Es gibt einige Tricks Geld zu sparen, jedoch sollte man vorsichtig. Denn es ist nicht alles Gold was glänzt. So wird zum Beispiel von diversen Bauträgern immer häufiger die Möglichkeit angeboten, Grundstück und Haus in zwei getrennten Verträgen zu erwerben. Damit sollen Vertragsnebenkost, vorwiegend die Grunderwerbssteuer und Notarkosten, gespart werden. Jedoch kann bei solch einer Prozedur der Schuss leicht nach hinten losgehen und am Ende für den Bauherren neben immensen Mehrkosten auch rechtliche Konsequenzen haben.

Eine Aufspaltung des Vertrages kann teuer werden

Bei dieser Praxis der Vertragsaufspaltung spricht man vom sogenannten verdeckten Bauherrenmodell. Mit der Argumentationen die Grunderwerbssteuer und die Notarkosten zu sparen, wird beim Kauf eines schlüsselfertigen Hauses der Vertrag in zwei Teile geteilt: zum einen wird ein notariell zu beurkundender Grundstückskaufvertrag aufgesetzt und in einem weiteren Bau- bzw. Werkvertrag mit einem Verkäufer oder einem dem Verkäufer nahestehenden Bauunternehmer die Frage des Hauses an sich geklärt. “Doch die Aufspaltung in zwei Verträge kann dem Käufer am Ende teuer zu stehen kommen. Ganz zu schweigen von den damit verbundenen wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken”, erläutert Dr. Rainer Regler von der Landesnotarkammer in Bayern.

Normalerweise wird der Erwerb eines Hauses mit dem dazugehörigen Grundstück in einem einheitlichen Vertrag, dem sogenannten Bauträgervertrag, geregelt. Dieser unterliegt der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die für den Käufer nicht zu verachtende Schutzmechanismen bietet. So zum Beispiel vor einer möglichen Insolvenz des zuständigen Bauunternehmens. “Wird der Grundstückskaufvertrag unzulässigerweise vom Bauvertrag getrennt, dann ist die MaBV nicht anwendbar und der Käufer insoweit schutzlos”, erklärt Regler weiter. Zudem bestehe ein hohes Risiko, dass die Aufspaltung der Verträge zur Unwirksamkeit sowohl des Grundstückskauf- als auch des Bauvertrages führe.

Im Zweifelsfall sollte immer ein Notar aufgesucht werden

Solch eine Auflösung hat für den betroffenen Käufer meist erhebliche wirtschaftliche Konsequenzen. Neben den Schutz der notariellen Beurkundung verliert er auch sämtliche Gewährleistungsansprüche bei Mängeln an Haus und Grundstück. Auch ist das oft gebrachte Argument mit dem Bauherrenmodell Steuern zu sparen falsch. Bei einer Vertragsaufspaltung muss der Käufer zuzüglich der Grunderwerbssteuer auf den Grundstückskaufpreis auch noch 19% Umsatzsteuer auf die Bauleistungen zahlen. Beim einheitlichen Vertrag wird nur eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 Prozent des Gesamtkaufpreises fällig.

Sollte sich jedoch eine Trennung von Grundstückskauf- und Bauvertrag, aus welchen Gründen auch immer, nicht vermeiden lassen, empfiehlt Regler dringend einen Notar aufzusuchen, der vor allem durch die Beurkundung der Verträge ein Mindestmaß an Sicherheit bieten kann. “Bei Eigentumswohnungen dagegen ist das verdeckte Bauherrenmodell unbedingt zu vermeiden. Nur ein einheitlicher notarieller Vertrag kann hier ausreichen Vorsorge bieten”, so der Geschäftsführer der Landesnotarkammer Bayern

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