Pro und Contra: Ohne Eigenkapital zur Immobilie

Bild Baufinanzierung ohne EigenkapitalDie Zinsen für einen Baukredit sind so niedrig wie nie, umso verlockender wird da die Vorstellung vom eigenen Häuschen oder der eigenen Wohnung. Was aber, wenn so gar keine Rücklagen vorhanden sind? Eine aktuelle Umfrage zeigt: Es geht auch ohne Eigenkapital, aber mit Risiken.

Ohne Eigenkapital ins Eigenheim? Das geht, wenn verschiedene Rahmenbedingungen gegeben sind. So ergibt es sich zumindest aus einer aktuellen Umfrage der Stiftung Finanztest. Denn wenn das Einkommen eine gewisse Höhe beträgt, finanzieren einige Banken auch den vollen Kaufpreis.

Eigenkapital: Es geht auch ohne

Lange galt die Regel, dass angehende Immobilienbesitzer zumindest 20 bis 30 Prozent der Kosten über das Eigenkapital abdecken können sollten. Dafür müssen die meisten Kreditnehmer jedoch jahrelang ansparen und niemand weiß, wie sich die Zinslage in der ferneren Zukunft gestaltet. Wer dagegen heute noch von den niedrigen Bauzinsen profitieren will und dabei kein Eigenkapital zur Verfügung hat, schaut dennoch nicht in die Röhre. Längst haben die Banken auch das Potenzial der Kundengruppe ohne Eigenkapital erkannt und locken Interessierte mit einer Vollfinanzierung. Wer ohne große Rücklagen als Bauherr oder Wohnungskäufer tätig werden will, sollte zumindest über eines verfügen: ein gesichertes und entsprechend hohes Einkommen. Zumindest die Nebenkosten für den Notar, die Maklercourtage sowie die Grunderwerbsteuer sollten aus eigener Tasche gezahlt werden, bevor die Bank einspringt.

Höhere Raten, höheres Risiko

Die Baufinanzierung ohne eigenes Kapital stellt für Banken wie für Kreditnehmer gleichermaßen ein Risiko dar. Für Bankkunden äußert sich das vor allem in den höheren Monatsraten verglichen mit Kunden, die über Eigenkapital verfügen. Etwa 30 bis 50 Prozent höher fällt für sie die monatliche Belastung aus als für jene, die nur 80 Prozent der Kaufsumme finanzieren. Bestehen keine Rücklagen, darf auch bei der monatlichen Tilgung nichts schiefgehen. Wer nicht mehr zahlen kann und die Immobilie frühzeitig verkaufen muss, bekommt unter Umständen nicht den Betrag, den er der Bank schuldet. Und diese berechnet für die vorzeitige Rückzahlung des Kredits gerne eine saftige Extragebühr.

Umso wichtiger ist es, dass Kreditgeber ihre Kunden und die Immobilie vor Vertragsbeginn sorgfältig unter die Lupe nehmen. Ist das Haus wirklich seinen Preis wert und der Kreditnehmer in einer sicheren Anstellung? Dann sagen viele Banken „ja“, aber zu erschwerten Bedingungen. Stiftung Finanztest errechnet dazu ein Beispiel, bei dem die Postbank das Darlehen für eine 200.000 Euro teure Wohnung gibt. Hat der Kunde zumindest 20.000 Euro Eigenkapital, verlangt die Bank im April 2016 dafür einen Effektivzins von 2,15 Prozent. Muss die Gesamtsumme finanziert werden, gilt ein Zinssatz von 3,22 Prozent. Umgerechnet bedeutet das 2467 Euro Mehrkosten an Zinsen im ersten für Vollfinanzierer.

Besser nicht: Auch die Nebenkosten finanzieren

Wer sogar die Nebenkosten finanzieren muss, zahlt bei der Bank die höchsten Zinsen und erreicht dort auch schnell das Kreditlimit. Mehr Schulden zu machen, als die Immobilie überhaupt wert ist, ist alles andere als ratsam, auch wenn manche Banken diese Variante anbieten. Häufig werden die Nebenkosten für den Immobilienkauf über einen gewöhnlichen Ratenkredit finanziert, der im Gegensatz zum Baukredit jedoch nicht mit niedrigen Zinsen aufwarten kann.

Fazit: Kleinstsumme ansparen, Anbieter vergleichen

Auch wenn es die Möglichkeit gibt – eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist den meisten Kreditnehmern nicht anzuraten. Zumindest Makler, Notar und die Grunderwerbsteuer sollte man aus eigener Tasche bezahlen können. Wer zudem noch 10 bis 20 Prozent der Kaufsumme ansparen, oder sich zinsfrei leihen kann, erhält bei den Banken noch gute Konditionen und niedrige Zinssätze. Hier lohnt sich es sich, die besten Anbieter für die Baufinanzierung sorgfältig zu vergleichen. Bei einer Vollfinanzierung ohne die Nebenkosten ist darauf zu achten, dass ein entsprechendes Einkommen vorliegt und zumindest die Tilgungsrate relativ hoch ausfällt.

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