Steuertipps Teil 8: Immobilienbesitzer

Besitzer einer Immobilie müssen eine Steuererklärung einreichen.Es gibt eine Vielzahl von Einnahmen und Ausgaben, die in der Steuererklärung geltend gemacht werden können oder müssen. Wer im Besitz einer Immobilie ist, sollte sich frühzeitig mit der Steuererklärung befassen, denn die Einnahmen und Ausgaben aus Verpachtung und Vermietung müssen in der Anlage V in der Steuererklärung angegeben werden.

Anschaffungskosten oder Werbungskosten?

Um sie steuerlich geltend zu machen, sollten sich Bauherren und Immobilienkäufer möglichst frühzeitig darüber im Klaren sein, welche Ausgaben zu Anschaffungskosten oder Herstellungskosten zählen. Solche Kosten führen bei einer vermieteten Immobilie langfristig zu Einnahmen, daher müssen sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt und jährlich abgeschrieben werden. Welche Abschreibungsmethoden und -sätze dabei erlaubt sind, hängt vom Alter der Immobilie und dem Kauf- beziehungsweise Erbauungsjahr ab. Zudem sind Sonderregelungen wie etwa für Baudenkmäler zu beachten.

Auch die Anschaffungsnebenkosten wie beispielsweise Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen und Notarkosten gehören zu den Anschaffungskosten. Andere Kosten, wie etwa für den Grundschuldeintrag wegen der Kaufpreisfinanzierung, zählen dagegen zu den Werbungskosten. Diese mindern jedoch anders als die Anschaffungskosten die Einnahmen direkt in voller Höhe. Daher sollten Immobilienbesitzer sich informieren, welche Ausgaben sie als abzugsfähige Werbungskosten geltend machen können. Dazu zählen beispielsweise Kosten für Annoncen, Maklergebühren, Hausverwaltung, Schönheitsreparaturen und Gartenpflege. Allerdings gibt es auch hier Einschränkungen in Bezug auf die Absetzbarkeit, die vom Einzelfall abhängig sind.

Abgrenzung ist schwierig

Häufig fällt es Immobilienbesitzern schwer, die Grenze zwischen Werbungs- und Anschaffungskosten zu ziehen, wenn es um Ausgaben geht, die der Gebäudeerhaltung dienen. Manche Ausgaben können direkt als Erhaltungsaufwand abgezogen werden, während andere steuerlich in die Kategorie Herstellungsaufwand sortiert werden und deshalb nur gemeinsam mit dem Gebäude über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden können. Für Käufer von modernisierungsbedürftigen Altbauten gibt es noch eine Besonderheit zu beachten: Fallen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Renovierungskosten in Höhe von mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten an, sieht der Staat diese meist als anschaffungsnahe Herstellkosten an. Somit können sie nicht sofort komplett geltend gemacht werden.

Eigennutzung der Immobilie

Wer seine Immobilie komplett selbst nutzt, erfährt seit der Abschaffung der Eigenheimzulage kaum noch eine direkte steuerliche Förderung. Ausnahmen gibt es jedoch auch hier, beispielsweise bei Baudenkmälern oder Immobilien in Sanierungsgebieten. Aus steuerlichen Gründen kann auch eine teilweise Vermietung der Immobilie oder die Nutzung von Wohnriester eingeplant werden, um die Steuerlast zu optimieren.

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